Темные Сочи: застройщикам Кудепсты грозит арест имущества по иску Генпрокуратры на 5,7 млрд

Под угрозой ареста оказалось имущество группы застройщиков, работающих в Сочи и Горячем Ключе, выяснили «Известия». Генеральная прокуратура подала иск с требованием взыскать с пяти бизнесменов 5,7 млрд. рублей — они возвели большие ЖК на черноморском побережье на землях бывшего совхоза «Чкаловский». Ранее суд признал, что эти земли незаконно перевели под постройку жилья, хотя они имели статус особо ценных сельхозугодий и охраняемых территорий федерального значения. В иске Генпрокуратуры упоминаются ЖК «Морская симфония», «Морская симфония-2», «Летний» и «Флора». Арест могут наложить также на все активы застройщика «М-2 Девелопмент» — ему принадлежат ЖК «Горячий», «Комфорт» и «Родина» в Горячем Ключе. Есть ли риски для владельцев квартир в этих комплексах — в материале «Известий».

Генпрокуратура требует с сочинских застройщиков 5,7 млрд рублей

Генеральная прокуратура РФ просит городской суд Горячего Ключа Краснодарского края взыскать с бизнесменов Вигена Саркисяна и Алексея Рыбакова, а также их родственников солидарно 5,7 млрд рублей в качестве возмещения ущерба от незаконного использования под жилую застройку земель бывшего совхоза «Чкаловский» в Сочи. Из них 4,7 млрд — в федеральный бюджет и еще один миллиард — в бюджет города «в счет возмещения вреда, причиненного почвам и почвенным беспозвоночным как объектам охраны окружающей среды».

Информация о подаче иска появилась на сайте суда 28 августа. «Известиям» удалось ознакомится с содержанием иска, подписанным заместителем генпрокурора РФ Игорем Ткачевым. Надзорное ведомство требует наложить арест на все движимое и недвижимое имущество, принадлежащее 57-летнему Вигену Саркисяну, его 33-летнему племяннику Самвелу Саркисову, 52-летнему Алексею Рыбакову, 40-летней Алие Рыбаковой, а также 82-летней Маргарите Рыбаковой.

В январе 2024 года Адлерский суд Сочи по иску Генпрокуратуры признал недействительными договоры аренды 617 га земли бывшего совхоза «Чкаловский», которая была использована под застройку. Еще в 1947 году постановлением Совета министров СССР на побережье Черного моря было образовано Хостинское теплично-парниковое хозяйство для снабжения овощами и фруктами курортов Сочи. В его состав включили совхоз «Чкаловский», к которому относился, среди прочего, «государственный сортоиспытательный участок по цитрусовым и другим субтропическим культурам».

Как сельхозземли Сочи оказались под застройкой

По закону, в процессе приватизации 90-х, такие предприятия могли быть реорганизованы только по решению Госкомимущества с согласия Минсельхоза и Российской академии сельскохозяйственных наук, с сохранением специализации производства. Но эту процедуру не соблюли. В1992 году совхоз «Чкаловский» преобразовали в АОЗТ «Кудепста» (в последующем — АО «Агрофирма «Кудепста»). Это предприятие решением местных властей получило в бессрочное пользование 709 га сельскохозяйственной земли в особо охраняемой природной зоне. «Ничтожные решения местной власти привели к последующему незаконному использованию земель», — подчеркивается в материалах Генпрокуратуры.

В 2003 году контроль над АО «Агрофирма «Кудепста» (75,4 % акций) перешел к группе лиц, контролируемых семьей Рыбаковых. По мнению Генпрокуратуры, новые собственники вопреки Конституции, земельному и природоохранному законодательству «при неправомерном содействии должностных лиц территориального подразделения Росимущества приступили к выводу особо ценных угодий из сельскохозяйственного оборота путем дробления и изменению юридического статуса для последующего строительства на них объектов недвижимости и незаконного обогащения».

На реализацию всей схемы понадобилось несколько лет. В 2012 году ОАО «Агрофирма «Кудепста» было обанкрочено и ликвидировано. А после этого на землях сельхозназначения были возведены несколько жилых комплексов.

Как подчеркивают в прокуратуре, таким образом РФ лишилась возможности использовать землю «для удовлетворения потребностей общества, ведения селекционно-племенной работы, производства высококачественных сортов семян и посадочного материала в целях обеспечения национальных интересов в сфере продовольственной безопасности».

Ущерб, который был причинен государству, в результате возведения жилых комплексов «Морская Симфония» и «Морская Симфония-2» надзорное ведомство оценило в размере не менее 1,7 млрд рублей. Еще не менее 3 млрд рублей составил ущерб от возведения на спорных землях многоквартирных домов компаниями ЖСК «Гранит» и ЖСК «Элитар».

В зоне застройки отсутствовали необходимые объекты социальной инфраструктуры — школа, детский сад, поликлиника. Для решения этой проблемы Рыбаковы, согласно исковым документам, привлекли Саркисяна, который «обеспечил получение разрешений на строительство многоквартирных жилых домов и утверждение документации по планировке территории в администрации Сочи». В результате ответственность за строительство социальных объектов легла на городские власти.

По версии прокуратуры, за это Виген Саркисян получил доли в компаниях Рыбаковых, которые были оформлены на его племянника Самвела Саркисова, «выполняющего функции номинального держателя активов». Когда территорию подготовили для застройки, Саркисян передал подконтрольные доли застройщикам.

Согласно базе данных СПАРК, сейчас 57-летний Саркисян владеет ООО «Престиж-Альфа». Компании принадлежит территория построенного еще до революции пивзавода «Новая Бавария» в центре Краснодара. На одной половине участка, где сохранились элементы исторических зданий, расположен отель «Престиж» и ресторан, а на другой — пустырь, обнесенный забором. Компания «Престиж-Альфа» получила эту недвижимость в 2004 году. Последние три года она пытается избавить землю от охранного статуса.

Алексей и Алия Рыбаковы вышли из числа руководителей и совладельцев любых юридических лиц на территории России. Как выяснили «Известия», Алия Рыбакова в настоящий момент объявлена в федеральный розыск по уголовному делу. Информация об этом содержится в базе розыска на сайте МВД.

82-летней Маргарите Рыбаковой принадлежит ООО «Дубрава» с активами на 52 млн рублей. Совместно с племянником Саркисяна — Саркисовым, пожилая женщина также владеет ООО «Ситиград» и ООО «Юнистрой», которые занимаются разработкой строительных проектов и управлением недвижимым имуществом.

Саркисов также оказался владельцем логистической компании ООО «Организация транспортных систем» с активами на 55 млн рублей и 25-процентными долями в ООО «Кавказ дом» и «Кавказ офис» с совокупной балансовой стоимостью активов более миллиарда рублей.

В качестве единоличного бенефициара Саркисову принадлежат специализированные застройщики «М2 Девелопмент» и «Юг-23» с активами общей балансовой стоимостью свыше миллиарда рублей.

По данным Федеральной нотариальной палаты, «М2 Девелопмент» и «Юг-23» принадлежат заложенные в Сбербанке квартиры в домах в селе Агой Туапсинского района и в городе Горячий Ключ. На сайте застройщика «М2 Девелопмент» указаны объекты возводимые по этим двум адресам — ЖК «Горячий», «Комфорт» и «Родина» в Горячем Ключе, а также Клубный дом «Агой» в Туапсинском районе. Связаться с Саркисовым или руководством компании по телефонам на сайте застройщика не удалось — на запросы «Известий» они не ответили.

Что означает возможный арест для покупателей недвижимости

Обеспечительные меры в виде ареста имущества, которые может принять суд, предполагают его реализацию на торгах для удовлетворения неисполненных ответчиками обязательств, объяснил «Известиям» управляющий партнёр AVG Legal Алексей Гавришев.

По его словам, вероятный арест акций или долей в компаниях подконтрольных ответчикам фактически означает невозможность продавать/передавать доли либо вносить иные изменения в компанию, например смену директора, но при этом не останавливает деятельность по продаже имущества юридического лица. Арест самой недвижимости подразумевает, что ее нельзя отчуждать.

Вместе с тем, имеют существенное значение формулировки исполнительного документа об аресте доли, уточнил старший юрисконсульт BLCONS GROUP Юрий Волошин.

— В ряде случаев мерой обеспечения может быть запрет голосовать обладателю доли в обществе. Такая мера обеспечения может сказаться на обороте активов общества, в частности, из-за невозможности оформить надлежащим образом необходимое согласие на совершение крупной сделки, — пояснил он.

Что касается уже распроданного жилья, если оно переоформлено, то проблем у новых собственников не будет. И на случай банкротства это имущество не войдет в конкурсную массу, считает Алексей Гавришев.

С ним согласен Александр Катков, партнер NOVATOR Legal Group.

— Если недвижимое имущество уже продано третьим лицам, то на него не может быть наложен арест, — констатировал он.

Покупателям недостроенных квартир в случае ареста предстоит выбор: либо обращаться за возмещением, либо требовать достроить и передать жилье, уточняет Гавришев. Если компания в предбанкротном состоянии, а активов потенциально не хватает, то возможно целесообразнее требовать передачи жилья, в надежде, что появится инвестор, который возьмет на себя эту функцию, пояснил юрист.