Студийный съем: москвичи активно скупают малогабаритное жилье

Спрос на студии на первичном рынке Москвы вырос более чем на 20% только за последний год, рассказали «Известиям» участники рынка и аналитики. Это следствие программы льготной ипотеки, которая сделала такое малогабаритное жилье наиболее доступным на рынке недвижимости. Оно же становится и инвестицией — люди покупают его для дальнейшей перепродажи. Такая же ситуация складывается и в регионах — там спрос на студии в прошлом году только рос. Но опрошенные «Известиями» эксперты считают, что в этом году стоит ждать его падения — из-за ужесточения условий получения льготной ипотеки.

Студийный всплеск

За последние шесть лет количество сделок по покупке студий в новостройках Москвы выросло почти в пять раз. Средняя площадь таких квартир снизилась на 2,3 кв. м, до 24,1 кв. м, а стоимость в среднем выросла на 3,5 млн рублей, рассказали «Известиям» в федеральной девелоперской компании GloraX.

По данным аналитиков компании, по итогам 2023 года на столичном рынке новостроек было продано 16,2 тыс. студий, в то время как в 2018-м — всего 3,1 тыс. В целом доля студий в структуре спроса выросла до 22%.

Гендиректор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов оценил рост спроса на малогабаритное жилье за год в 23%.

— Большая часть клиентов приобретала его как стартовый вариант, для этой категории покупателей новая студия становилась первым собственным жильем, — пояснил он «Известиям».

Спрос на студии от 25 кв. м и небольшие евродвушки от 37 кв. м был высоким весь прошедший год как в московской агломерации, так и в других регионах, подтвердил заместитель гендиректора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.

— В среднем по рынку у всех игроков начала сильно падать средняя продаваемая площадь. Завлечь клиента на большие квартиры становится всё сложнее, — отметил он.

Существенный рост спроса впервые произошел в 2021 году, тогда объем сделок практически удвоился. Этот всплеск аналитики GloraX объясняют запуском льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой — всего в несколько процентов. В 2022 году этот тренд продолжился и сохранился в 2023-м, когда объем сделок со студиями вырос еще в 1,5 раза.

Коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова оценила рост продаж студий в сегменте бизнес и премиум в 2023 году втрое. Впрочем, она отметила, что доля такого жилья в этих категориях крайне невелика — порядка 5%.

Сохранялся устойчивый спрос на студии и в регионах, рассказал коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко. Например, в Сочи доля таких продаж составляет 37% от общего числа, в Краснодаре — 20%, в Ростове-на-Дону — 15%.

— Такие лоты пользуются устойчивым спросом на арендном рынке, чем обеспечивается стабильный пассивный доход инвестору, — сказал он.

Что влияет на популярность студий

Эксперты связывают рост популярности студий среди покупателей с несколькими факторами. В частности, небольшая площадь таких квартир позволяет снизить бюджет покупки, а это часто является решающим фактором при выборе жилья.

— Рост количества сделок со студиями в структуре продаж первичной недвижимости на рынке Москвы — закономерный и устойчивый тренд, который сохранится в будущем, — отметил директор департамента аналитики и ценообразования GloraX Сергей Гусев. — Доля студий в новых проектах стабильно остается высокой как ответ на растущий спрос со стороны покупателей, ограниченных в бюджете.

Особенно сильный интерес к такому жилью, по словам Ильи Колунова, появился после того, как в 2023 году начали ужесточаться условия по льготной ипотеке — увеличиваться первоначальный взнос, сокращаться максимально возможный объем выданного кредита.

— Фактически в конце года по программе ипотеки с господдержкой люди могли купить только квартиры небольших площадей — в первую очередь студии, — сказал он.

На рынке всё чаще встречаются проекты, которые на 80% состоят именно из компактных лотов, рассказала «Известиям» генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

— Покупка жилья в подобных проектах происходит с целью дальнейшей сдачи в аренду, а сами комплексы представляют собой продвинутый вариант общежития с коворкинговыми зонами, кафе, общими холлами, зонами отдыха, — пояснила она. — Еще одна причина стабильного спроса на такой формат — инвестирование из-за их низкой стоимости и высокой перспективы окупаемости.

По словам Дмитрия Долгова, 70% покупателей студий планируют там жить самостоятельно, но с прицелом на то, чтобы продать их примерно через полтора года. Еще 11% — это студенты, которым помогают в покупке родители, и 19% — инвесторы, которые приобретали студии для сдачи в долгосрочную и посуточную аренду.

— Ввиду удорожания жилья в новостройках, а также кредитов и новых ограничений, связанных с льготным ипотечным кредитованием, спрос на малометражные лоты будет расти, — считает эксперт. — Наш прогноз — рост на 15–17% к концу года.

В ГК «Садовое кольцо» прогнозируют сохранение текущего тренда высокого спроса на студии. Директор «Ипотечного центра Анны Петровны» Анна Цыбина также прогнозирует рост покупки студий — на 35%.

— Компактные квартиры закрывают потребности многих клиентов, не желающих переплачивать за неиспользуемые квадратные метры, — сказала она «Известиям».

Падение рынка

В 2024 году возможно снижение стоимости студий, считает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Но, указал он, цена квадратного метра не упадет, просто девелоперы продолжат тренд на сокращение квадратных метров каждой единицы жилья.

— В новых проектах сокращают площадь квартир в доме, а также стали добавлять больше студий, — сказал он. — Раньше студии были около 25 кв. м, а сейчас могут быть всего 17–18 м. Тенденция будет сохраняться, потому что льготные кредиты сейчас ограничили 6 млн рублей. Получается, что в Москве или области за эти деньги можно купить только квартиру-студию.

После изменения условий кредитования инвестиционный спрос на рынке студий упал, рассказал директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Там сейчас в основном покупатели, которые хотят улучшить жилищные условия, или те, кто хочет потратить значительные собственные сбережения, не кредитуясь.

— Частные инвесторы форсировали достаточно большой объем спроса на малогабаритное жилье последние годы, — пояснил он. — Тем, кто заинтересован в стартовом жилье, после изменения условий кредитования приобрести свою квартиру стало сложнее: выросли требования к первоначальному взносу, привлечь под это потребительский кредит при нынешних ставках практически нереально, а ограничения на выдачу лишь одной льготной ипотеки привели к тому, что люди стремятся сразу взять жилье на вырост. Они переживают, что в будущем у них не будет возможности оформить ипотеку повторно.

Поэтому доля спроса на малогабаритное жилье в первой половине года, скорее всего, упадет, полагает он.

— Единственное, что может подогреть спрос, — это окончательное решение по прекращению льготной ипотеки с июля текущего года, — считает Сергей Зайцев.

Это создаст дополнительный ажиотаж на рынке, будут скупаться объекты с самой низкой конечной ценой, считает эксперт.