Квартирный прогноз: стоит ли покупать комнату в коммуналке

Комнаты в коммуналках за год подорожали на 11% в разных городах России. Дороже всего они стоят в тех регионах, где и остальная недвижимость оценивается высоко. Стоимость комнаты в коммуналке начинается с 1,2 млн рублей, причем цены продолжают расти. По мнению экспертов, самым востребованным оказалось жилье в домах под реновацию: иногда комната в таком доме стоит сопоставимо с полноценной однокомнатной квартирой. Также выгодно приобретать коммуналки в центре города, а для последующей сдачи жилье стараются приобрести рядом с медицинскими учреждениями. Подробности — в материале «Известий».

Как купить и продать комнату в коммуналке

Отдельные комнаты в коммунальных квартирах в среднем за год по стране подорожали на 10,6%, подсчитали специалисты федеральной базы данных «Мир квартир» (при поддержке Российской гильдии риэлторов, РГР). Из 70 исследованных городов только в девяти стоимость на коммуналки немного снизилась, а в 61 городе цены выросли. Комнаты дорожают вслед за всей остальной недвижимостью.

В 2023 году спрос на коммуналки вырос на 10–15%, так как полноценные квартиры для части покупателей стали не по карману из-за выросших цен и процентов по ипотеке. А предложение, наоборот, сократилось на 38%, так как часть собственников решила вместо продажи сдавать их в аренду, пояснил «Известиям» гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко.

— Ставки найма любой недвижимости сейчас активно растут. Часть владельцев переделывает комнаты в коммуналках в студии, оборудуя их санузлами, и продает уже как отдельные малогабаритные квартиры. За такие объекты можно выручить на 40–60% больше, — пояснил эксперт.

В «НДВ Супермаркет Недвижимости» замечают, что иногда собственник приобретает не комнату, а коммунальную квартиру целиком, чтобы впоследствии оборудовать несколько микростудий с отдельными кухнями и санузлами для дальнейшей продажи или сдачи в аренду.

Однако реализация такого псевдожилья связана с рядом сложностей. Во-первых, для организации перепланировки квартира должна быть обязательно на первом этаже либо располагаться над нежилыми помещениями. Во-вторых, такие псевдостудии больше подходят для сдачи в аренду, а если собственник решит реализовать лот, то найти покупателя будет непросто, так как, по сути, продается не квартира, а доля в ней.

Покупать такие объекты под расселение или под нарезку на студии — сложный и рискованный процесс, указывают эксперты «Циан. Аналитики». Причины разные: трудно прогнозировать сроки и модальность расселения, а также есть риски, связанные с нарушениями правил эксплуатации помещения при изменении планировочных решений, включая перенос мокрых зон в квартире, без которого подобная трансформация невозможна.

В 2023 году из всех городов по числу коммуналок лидирует Санкт-Петербург. Исторически сложилось, что именно здесь во времена Российской империи было построено рекордное количество доходных домов, которые в советское время превратили в коммуналки. Та же судьба постигла и дома аристократии, усадьбы и прочие исторические постройки. А реконструкция этой недвижимости под современное жилье проводилась недостаточно. Поскольку этот тип квартир для петербуржцев довольно привычен, там сохраняется и самый высокий спрос на комнаты в коммуналках.

Как рассказали «Известиям» в СПб ГБУ «Горжилобмен», в 2023 году 1555 семей Северной столицы получили социальные выплаты на покупку жилья общей суммой 3,9 млрд рублей.

— Благодаря этим средствам отдельными станут (или уже стали) около 1100 коммунальных квартир, — сообщил начальник информационно-консультационного отдела СПб ГБУ «Горжилобмен» Николай Пастухов.

По его словам, в 2022 году финансирование и количество расселенных коммуналок было схожим (3,9 млрд рублей и более тысячи квартир). С 2008 года в городе расселено свыше 55 тыс. коммуналок.

Чтобы ускорить расселение из коммуналок в Петербурге, была выделена отдельная категория получателей соцвыплат на улучшение жилищных условий. Чтобы коммунальная квартира попала в список расселяемых, нужно согласие всех собственников, нанимателей и других зарегистрированных в ней жильцов. Только тогда городские очередники, проживающие в ней, могут рассчитывать на получение социальной выплаты по данной категории.

Сколько стоит комната в коммуналке

Помимо Санкт-Петербурга, где средняя стоимость коммунальной комнаты составляет 2,6 млн рублей, дорогое жилье этого класса предлагают в Москве (4 млн рублей), Сочи (3,2 млн рублей) и Владивостоке (2,5 млн рублей), информирует «Мир квартир». Самые дорогие комнаты находятся в тех регионах, где и остальная недвижимость оценивается высоко, поясняют эксперты. В Севастополе, Чите и Якутске комната обойдется примерно в 2,1 млн рублей, а в Казани и Московской области — на уровне 1,9 млн рублей.

Наиболее доступные по цене объекты продаются в Ульяновске (463 тыс. рублей), Магнитогорске (468 тыс. рублей) и Нижнем Тагиле (472 тыс. рублей). Чуть подороже квартиры в Череповце, Брянске и Тольятти (530–580 тыс. рублей). В Рязани, Волжском и Вологде коммунальные комнаты стоят около 650 тыс. рублей.

Подешевело жилье данного типа в Махачкале (–9,3%), Ленинградской области (–4,1%), Краснодаре (–3,7%), Мурманске (–3,3%), Ульяновске (–3,1%), Калининграде (–2,8%), Белгороде (–2,2%), Ярославле (–1,9%) и Санкт-Петербурге (–0,1%). В Москве комнаты прибавили в цене всего 1,8%, в Московской области — 5%.

Более всего комнаты подорожали в Барнауле (+40%), Самаре (+38,2%), Улан-Удэ (+37,2%), Ставрополе (+36,1%), Новокузнецке (+35,6%), Кирове (+35,4%), Красноярске (+34,7%), Чебоксарах (+28,6%), Челябинске (+28%) и Волгограде (+27,1%).

— Если говорить о реальных стоимостях комнат, надо всегда смотреть на документы, — предупреждает старший юрисконсульт офиса Миэль «Новогиреево» Анастасия Ромашова. — То, с чем мы на практике сталкиваемся, — только формально комнаты, но по документам это доли, а значит, у содольщиков возникает преимущественное право покупки, и здесь тоже есть разные юридические нюансы при покупке или продаже такого объекта. К тому же доля всегда стоит дешевле, чем комната.

Сколько в России коммунальных комнат

По альтернативным данным «Авито. Недвижимости», в целом по России в декабре количество комнат, выставленных на продажу, сократилось на 18% в сравнении с тем же месяцем 2022-го. Однако спрос за указанный период на платформе ослаб на 2%, а средняя стоимость комнат повысилась на 30,8%, с 650 000 рублей до 850 000 рублей, в том числе из-за того, что более доступные по цене варианты быстрее раскупаются и уходят из экспозиции. Средний метраж комнат в продаже за год не изменился и равен 17 кв.м.

Коммуналки — узкий рынок, на него приходится порядка 2% от числа объявлений, сделок, интереса покупателей, — отмечает руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.

— Последние годы этот рынок сокращается, так как новых коммуналок почти не появляется, а имеющиеся расселяются или превращаются в отдельные квартиры. Динамика цен в них в целом повторяет цифры для вторичного рынка, — добавляет эксперт.

Спрос на коммуналки сдерживается необходимостью оформить отказ от преимущественного права покупки с уведомлением всех соседей-собственников о предстоящей продаже и указанием всех условий сделки, напоминают в Est-a-Tet.

Сейчас самыми востребованными стали комнаты в коммуналках в домах под реновацию, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

— Иногда стоимость таких предложений равна средней стоимости полноценной однокомнатной квартиры. Хороших комнат сейчас мало, и востребованы они именно потому, что малодоступны, — отмечает эксперт.

Помимо того, по ее словам, выгодно приобретать комнаты в домах, расположенных в центре городов. Комнаты же для последующей сдачи в аренду обычно приобретают рядом с медицинскими учреждениями.

— Но здесь есть нюансы. В квартире есть места общего пользования, которые необходимо делить с соседями. Что касается коммуналок под расселение — сейчас уже остались варианты в так называемом «не расселяемом» статусе, которые ждут смену поколения, когда можно будет решить вопрос с недвижимостью с наследниками, — уточнила Юлия Дымова.

Прогнозы по покупке коммуналок на 2024 год

В Российской гильдии риелторов (РГР) предполагают, что комнаты в коммуналках будут пользоваться спросом и в 2024 году, на фоне возросших ставок по ипотеке и роста цен. Активность в этом секторе недвижимости будет неравномерной по регионам, в зависимости от доли коммуналок в конкретном городе, предсказывает член Национального совета Российской гильдии риелторов Андрей Банников.

— Например, в Москве такая доля сама по себе небольшая, в отличие, например, от Санкт-Петербурга. Соответственно, на рынок просто не выйдет достаточное количество вариантов, чтобы удовлетворять растущий спрос. А значит, произойдет рост цены без существенного роста объема предложения, — прогнозирует риелтор.

Банников относится к покупке коммунальной комнаты без излишнего оптимизма. Аргумент: если рассматривать варианты покупки объекта в доме под реновацию, то обычно в цене продавца это уже заложено.

— Вопрос же расселения слишком неопределенный и туманный. Покупатель оказывается в заложниках соседей по квартире и обычно по практике выкуп «последней доли (комнаты)» всегда дороже рыночной стоимости, — подчеркивает Андрей Банников.

Объем предложения студий продолжит сокращаться: обычно такие объекты редко пополняют экспозицию, прогнозирует руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

— При этом мы не наблюдаем заметного оттока спроса в сегмент комнат из-за повышения ставок по ипотеке (и вряд ли будем наблюдать в следующем году), — поясняет эксперт.

Несмотря на низкий ценник, предложение таких объектов ограничено, и выбрать подходящий вариант для проживания бывает крайне сложно. Кроме того, комнаты редко приобретают с инвестиционными целями или для сдачи в аренду, так как факт наличия соседей может усложнить поиск арендаторов.

На сегодняшний день на рынке недвижимости нет предпосылок к росту спроса на комнаты в коммунальных квартирах, даже несмотря на увеличение стоимости недвижимости, отмечают в «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Коммуналки — это специфические лоты, которые приобретает лишь определенная категория покупателей: жители регионов России и ближнего зарубежья, которые пока не могут уложиться ни в столичный, ни в подмосковный бюджет, подчеркивают эксперты.

— Остальные покупатели в условиях высоких цен на недвижимость снижают свои ожидания к московским лотам, чтобы решить жилищный вопрос, — полагает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

По ее совам, покупатель готов выбрать менее престижную локацию или квартиры в более старых домах, а также в районах с менее развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Многие переориентируются на рынок Московской области: в Красногорске, Химках, Долгопрудном, Одинцове, Видном и Подольске лоты почти вдвое дешевле, чем в столице.

Вместе с тем, по оценкам доцента Финансового университета при Правительстве РФ, автора социального проекта «Финансовая грамотность: просто о сложном» Петра Щербаченко, в 2024 году коммунальные квартиры и комнаты все же могут стать новым трендом в жилье. Ведь с точки зрения потребителя, это возможность снижения затрат на недвижимость при росте ставок по ипотеке, а с точки зрения бизнеса, если рост спроса на такие квартиры будет продолжаться, можно будет констатировать появление новых современных коммунальных домов, полагает Щербаченко.

— В связи с увеличением процентной ставки ЦБ до 16% годовых, а также увеличением первоначального взноса по льготной ипотеке с господдержкой, определенный сегмент покупателей на рынке недвижимости будет приобретать комнаты в коммунальных квартирах, особенно в местах с хорошей локацией или малонаселенных квартирах, — предвидит гендиректор агентства недвижимости «Юрист» Валерий Бойчук.

— Спрос на комнаты будет расти, и соответственно будет плавный рост на такие комнаты, — заключает эксперт.