Кварт-расплата: мошенники придумали новую схему отъема жилья у россиян

Мошенники придумали новую схему, из-за которой россияне могут лишиться своих квартир. Они начали звонить под видом риелторов и пугать людей тем, что их жилье пытаются продать по фальшивой доверенности. «Известия» узнали, как работает новая схема преступников и как защититься от нее.

Квартирный интерес

Мошенники придумали очередную схему обмана, из-за которой можно лишиться жилья. Об этом предупредили на портале «Объясняем.рф». Преступники начали звонить россиянам и убеждать, что кто-то пытается продать их жилье по поддельной доверенности. Для того чтобы «спасти» недвижимость, они предлагают продать квартиру самостоятельно. Деньги от сделки мошенники убеждают зачислить по названным реквизитам, а затем присваивают их.

По словам эксперта проекта «Народного фронта» «За права заемщиков», куратора платформы «Мошеловка» Аллы Храпуновой, звонки мошенников об оформлении доверенности на имя жертвы в России фиксируются давно. Самым популярным был довод, что прямо сейчас кто-то снимает в банке по доверенности все деньги человека. Встречались и звонки о том, что неизвестные хотят оформить на жертву кредит под залог квартиры.

— И вот недавно появился новый «поворот», когда человеку звонит якобы риелтор и говорит, что кто-то по доверенности пытается продать его жилье. На самом деле, несмотря на смену легенды, суть осталась прежней — людей вынуждают вывести деньги на счета мошенников. Лжериелторы призывают как можно быстрее продать свою квартиру, чтобы «уберечь» ее, — говорит эксперт «Известиям».

Для того чтобы защитить себя, специалист рекомендует при любых сомнительных звонках заканчивать разговор. И помнить, что продать квартиру по простой письменной доверенности без нотариуса сегодня невозможно. А подлинность нотариальной доверенности легко проверяется с помощью специальных сервисов, в том числе на портале Федеральной нотариальной палаты и через QR-код, размещенный на ней.

— Если есть сомнения и желание проверить, что на имя гражданина не оформлена доверенность третьими лицами, можно обратиться с запросом к любому нотариусу — он проведет поиск в Единой информационной системе нотариата. Кстати, к нотариусу можно обратиться и с просьбой отменить все доверенности, выданные на ваше имя, — отмечает Алла Храпунова.

Способы обмана

Как объясняет «Известиям» юрист, директор юридической компании «А.Лигал» Юрий Александров, в арсенале мошенников есть множество способов обмана людей, связанных с недвижимостью. И все так или иначе основаны на неосмотрительности собственника или покупателя при проверке документов и выборе способа расчетов.

— Все существующие способы обмана направлены либо на приобретение права собственности на условную квартиру (без оплаты ее стоимости), либо на получение денег потерпевших без передачи им в собственность недвижимости, — говорит юрист. — Ключевой риск покупателя — это неполучение права собственности на квартиру и невозможность возврата денег. А для продавца — неполучение денег и невозможность возврата своего права собственности.

Одним из способов, который часто используют мошенники, Александров называет заключение договора купли-продажи по поддельным документам. В этом случае квартиру обычно продает не сам собственник, а мошенники под его именем.

— Они используют фальшивые бумаги, например выписки ЕГРН, свидетельство о праве на наследство, судебные решения или нотариальные доверенности. Покупатель, не проверив в ЕГРН, кто в действительности является собственником, передает деньги (как правило, мошенники просят наличные) под расписку, — рассказывает собеседник «Известий».

После этого документы подаются в Росреестр, служба отказывает в регистрации перехода права после проведения экспертизы, а мошенник ожидаемо скрывается с деньгами.

У сценария есть и другой, более сложный вариант, когда мошенник использует паспорт полного тезки владельца дорогостоящего жилья (для этого он даже может изменить собственное ФИО). А покупатель узнает об обмане только после получения отказа в регистрации прав от Росреестра.

— Для устранения этого риска нужно потребовать выписку ЕГРН с паспортными данными собственника, оформлять договор у нотариуса, а деньги передавать с использованием аккредитива, — говорит Юрий Александров.

Хозяйский обман

Впрочем, в мошенничестве может быть замешан и сам владелец жилья. Одна из таких схем — двойная продажа, рассказывает Юрий Александров. В этом случае собственник заключает два или более договоров о передаче в собственность одного и того же имущества разным лицам и получает от них деньги.

— Сам договор будет считаться действительным, но его исполнение окажется невозможным. В силу ст. 398 ГК РФ приоритет на получение квартиры в собственность имеет тот, кто заключил договор раньше. А если это произошло одновременно — тот, кто раньше подал иск в суд, — объясняет юрист.

Другой сценарий, где может участвовать собственник, — «подменная» квартира. В этом случае человеку показывают один вариант на вторичном рынке, а продают совершенно другой, с более низкой рыночной ценой, добавляет генеральный директор АН «Городской риелторский центр» в Сочи Юлия Учачева.

Третий «хозяйский» способ обмана связан со «свежим» наследством. К примеру, когда наследники решили продать дом или квартиру в то время, как на нее остались другие претенденты среди родственников умершего, пропустившие срок подачи заявления о вступлении в наследство.

— Эти родственники будут вправе признать свое право собственности в судебном порядке. И тогда уже совершенные сделки по продаже имущества могут быть признаны недействительными. А покупатель лишится своего права собственности на квартиру и приобретет право требования с продавца своих денег, которых у того уже может и не быть, — рассказывает юрист Юрий Александров.

Поэтому он советует всем, кто хочет купить «наследственное» жилье, выждать хотя бы пару лет и убедиться, что на квартиру нет других претендентов. Для снижения остальных рисков нужно проверять адрес в документах и использовать банковский аккредитив, по условиям которого деньги поступят продавцу только после регистрации перехода права собственности.

Подменный договор

По словам Юрия Александрова, мошенники часто вводят людей в заблуждение именно при заключении договора. В отношении пожилых они используют схемы, при которых жертвам объясняют, что с ними подписывают один документ, а по факту он оказывается совсем другим.

— Например, когда под видом кредита под залог недвижимости пенсионер заключает договор купли-продажи. Или вместо договора аренды подписывается дарение квартиры, — говорит юрист.

Кроме того, объясняет он, введение в заблуждение может быть и в части условий договора — например, о стоимости квартир (человеку говорят, что он получит 8 млн рублей, а в документе указано три).

— Все подобные сделки можно оспорить по ст. 178, 179 ГК РФ, но, к сожалению, решение суда не всегда будет в пользу обманутого гражданина — ведь он поставил подпись. Снизить такие риски может заключение договора у нотариуса, который проверяет законность сделки и обязан устно разъяснить гражданину ее суть и условия, — рекомендует собеседник «Известий».

Другая сложная схема, которую называет юрист, связана с заключением договора недееспособным либо человеком, который в момент подписания договора не понимал значения своих действий (был под воздействием алкоголя или наркотиков, в состоянии психического расстройства).

— Проблема в том, что в России нет общедоступного реестра недееспособных, и об отказе в регистрации по этому основанию покупатель узнает только в Росреестре. Кроме того, бывают случаи, когда недееспособными признают вполне здоровых, как правило, пожилых граждан целенаправленно для участия в подобных сделках, то есть покупатель никак не заподозрит из их поведения наличия каких-либо расстройств, — рассказывает юрист.

Впоследствии суд может признать такие договоры недействительными, и право собственности по ним не перейдет к покупателю. При этом последний уже может отдать свои деньги продавцу, который, в свою очередь, может их обналичить или перевести другим.

Для сокращения рисков эксперт советует заключать договоры у нотариуса, производить оплату с использованием аккредитива и требовать у продавца справку из ПНД по месту жительства.

Способы защиты

Для того чтобы защитить себя и свою недвижимость от мошенников, юрист Европейской юридической службы Ильдар Макешов рекомендует не разглашать никаких данных по телефону и не следовать указаниям незнакомцев — кем бы те ни представлялись.

— В том случае, если от вас требуют что-то сделать, лучше сразу закончить разговор и заблокировать номер. И объяснить это правило родственникам старшего возраста, — говорит он.

Непосредственно при покупке или продаже квартир важно тщательно проверять все документы, включая правоустанавливающие и выписки из ЕГРН. Также необходимо проверить всех зарегистрированных жильцов в квартире, запросив справку о регистрации по форме № 9 или справку о составе семьи. А при покупке земельного участка — найти объект на публичной кадастровой карте и через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости», добавляет Юлия Усачева.

— Для дополнительной защиты можно внести запись о невозможности госрегистрации права на недвижимость без личного участия собственника. Это можно сделать через «Госуслуги», центры «Мои документы» или личный кабинет на сайте Росреестра, — отмечает эксперт.

Особенно осторожными она призывает быть на рынке вторичного жилья — там вероятность обмана выше. Поэтому и при покупке, и при продаже квартир стоит быть внимательней, в случае сомнений можно обратиться к риелтору или юристу.